In den letzten fünf Jahren hat sich die weltweite Nutzung von Büroflächen grundlegend verändert, was die Art und Weise, wie Büroflächen von der Immobilienbranche angeboten werden, verändert hat.
Das Wachstum flexibler Büros – definiert als „kurzfristig gemietete oder lizenzierte Büroflächen“ – ist einer der wichtigsten Trends, die den globalen Büromarkt in den letzten Jahren aus Sicht von WeWork beeinflussen. Wir bei Calvin – Farel sind weiterhin davon überzeugt, dass sich dieser Strukturwandel fortsetzen wird, wobei die Zahl der flexiblen Büroflächen im Nahen Osten (vor allem in den Vereinigten Arabischen Emiraten und Saudi-Arabien), im weiteren Sinne auch in Indien, weiter zunehmen wird.
Der Bestand an flexiblen Büroflächen ist 2018 europaweit um phänomenale 28% gestiegen. Bis Ende letzten Jahres schätzt der GCC den Gesamtbestand an flexiblen Büroflächen in den 24 größten Büromärkten Europas auf etwa 6 Millionen Quadratmeter. Dieses rasche Wachstum ist jedoch von einer relativ niedrigen Basis ausgegangen, da dieser Sektor nur 2 % des gesamten Bürobestandes ausmacht, wobei dieser Wert in führenden Märkten wie London (6,8 %) und Amsterdam (6 %) etwas höher liegt.
Der Nahe Osten hinkt bei der Bereitstellung von flexiblen Büroflächen bisher hinter den globalen Büromärkten her. Dubai, der größte Büromarkt der Region, beherbergt derzeit rund 70 Flex-Flächen-Objekte – weniger als 1% des gesamten Bürobestandes und etwa die Hälfte des europäischen Durchschnitts. Obwohl der Markt in Dubai noch relativ begrenzt ist, hat er sicherlich ein rasantes Wachstum verzeichnet, wobei die Menge der Flex-Flächen in den letzten 5 Jahren um mehr als 100% gestiegen ist. Der wichtigste Treiber dieses Wachstums kommt von den Nutzern, die selbst auf die veränderten Ansprüche ihrer Mitarbeiter an Büroflächen als Erlebnis und nicht als physisches Gut reagieren. Die Unterstützung der Nutzer bei der Gewinnung von langjährigen Mitarbeitern ist jedoch nicht der einzige Vorteil von Flex-Lösungen. Zu den weiteren Vorteilen zählen die Agilität – die Möglichkeit, schnell Flächen entsprechend den sich schnell ändernden Anforderungen zu erwerben und zu veräußern – und die Reduzierung der Kapitalkosten, wobei der Aufwand für die Einrichtung und Verwaltung der Büros auf den Betreiber übertragen wird.
Während diese Trends unserer Meinung nach anhalten werden, dürfte der Haupttreiber des zukünftigen Wachstums eine Verschiebung der Art von Unternehmen sein, die flexible Flächen nutzen. Viele der früheren Flex-Betreiber zielten auf Unternehmer, Start-ups und KMU. Dieses Modell ändert sich unserer Meinung nach jedoch, da große Unternehmen nun bis zu 30% ihrer Mitarbeiter in flexiblen Büroräumen unterbringen wollen.
Das Wachstum von Unternehmenskunden – solche mit mehr als 1000 Mitarbeitern – verleiht dem Flex-Markt eine neue Größenordnung, die es ihm ermöglicht, schneller zu wachsen, als es bei der früheren Konzentration auf Start-up-Unternehmen möglich gewesen wäre. Änderungen an den derzeitigen Geschäftsmodellen und Lizenzvereinbarungen dürften ebenfalls zum weiteren Wachstum beitragen.
Die meisten Vermieter in der Region Mena und Indien haben eher traditionelle Mietverträge angestrebt als Geschäftsmodelle mit Gewinnbeteiligung, die von Flex Space-Betreibern bevorzugt werden. Diese Situation ändert sich jedoch jetzt mit dem Anstieg der mietergünstigen Marktbedingungen, wodurch die Vermieter zu mehr Flexibilität ermutigt werden und eine Reihe von Optionen in Betracht gezogen werden, einschließlich der Bereitstellung von mehr betitelten oder teilweise ausgestatteten Räumen, in die die Mieter weniger Kapital für ihre Ausstattung investieren müssen .
Auch die Lizenzbestimmungen sowohl für die Freizone als auch für die Onshore-Standorte in Dubai sind deutlich gelockert worden. Diese Bestimmungen verlangten bisher von den Mietern, dass sie für jedes ausgestellte Arbeitsvisum eine bestimmte Fläche mieten mussten, was der Inanspruchnahme flexibler Flächen entgegenwirkte. Diese Vorschriften werden nun gelockert, indem flexiblere oder virtuelle Lizenzen ausgestellt werden, die zwischen verschiedenen Standorten in der Freihandelszone austauschbar sind, und gemeinsame Lizenzen erteilt werden, die es Onshore- und Freihandelszonenunternehmen erlauben, von denselben Räumlichkeiten aus zu agieren.
Im Zuge der fortschreitenden Marktreife erwarten wir neue Mietverträge, die Elemente sowohl traditioneller Immobilienpachtverträge als auch leistungsbezogene Modelle kombinieren, die derzeit von den Betreibern sortiert werden. Während einige Vermieter wahrscheinlich mehr „Mikro-Einheiten“ anbieten werden, werden andere wahrscheinlich selbst Flex-Flächen in einer Reihe von alternativen Anlagen wie Lagerhallen, Hotels und „Deal Space“ innerhalb von Einkaufszentren betreiben.
Zusammenfassend ist der Trend zu flexibleren Büroflächen unserer Meinung nach ein langfristiger Trend, der sich unabhängig von kurzfristigen Unsicherheiten fortsetzen wird. Der Markt in Dubai hat sich in der Vergangenheit als agil und in hohem Maße anpassungsfähig an globale Trends gezeigt, und wir glauben, dass diese Erfahrung sicherstellen wird, dass die derzeitigen Einschränkungen überwunden werden und der Markt für flexible Büros in den nächsten 5 Jahren schnell expandieren wird, und wir von Calvin – Farel haben beschlossen, eine aktive Rolle bei dieser Expansion zu übernehmen.
